浅谈婚前按揭房在离婚诉讼中的处理

作者：王豪杰

随着生活的不断提高房屋几乎成了百姓生活中不可缺少的生活用品。但是因为房屋的高价值，使无数的人无法实现一次性付款购房，只能从银行按揭贷款来实现自己的购房目的。然而从购房到按揭，还贷再到最后取得产权证是需要相当的一段时间的。这期间购房人可能结婚，又将离婚。那么那于这种跨越了婚前婚后的购房行为应该如何定性？在分割夫妻共同财产时对于此种婚前按揭所购得的房屋又该如何判定其性质及处理呢？本文试就离婚诉讼中婚前按揭房屋的一些相关问题作一下探讨。

一、“按揭”的定义

随着商品房交易的升温，按揭一词在房地产领域频频出现并正式运用于文本，其含义逐渐演化成了“抵押贷款”，目前在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。

按揭一词其实是英美法中mortgage在香港的译法，是英美法中物的担保的一项基本制度，系指债务人或第三人将特定财产权利转移于债权人而担保债权人的债权在约定的期限内得到清偿的担保形式，事先“让渡”特定财产权利是按揭的基本特征。 “按揭”一词在我国房地产业、金融机构中普遍使用，但实务中所称的“按揭”与香港、英美法系所称的“按揭”也有所不同，现行法律对商品房按揭的法律定性尚无明确的规定。中国人民银行1998年5月9日颁布《个人住房贷款管理办法》，对具有按揭性质的贷款管理办法进行了规定，但未使用“按揭”一词。2003 年4月28日最高法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》（以下简称《解释》）中也没有使用“按揭”一词，而是笼统地称为“商品房担保贷款”。原最高法院副院长黄松有就《解释》答记者问时谈到，“商品房担保贷款，也就是人们通常所说的商品房按揭”。

二、“按揭房”婚前/婚后的时间界定

在关于确认夫妻一方或双方取得房屋的时间标准问题上，首先需要明确两个关键的时间点：一、婚前和婚后时间点的划分；二、婚前“按揭”购房的时间点，即什么时候才能算是买了房屋。对于婚前和婚后的划分比较简单，在我国现行法律制度框架下，通常情况结婚需要公民到民政部门进行婚姻登记后此婚姻才能被认为是合法婚姻。男女双方自在民政部门领取结婚证之时可视为婚前与婚后的界点。至于购房时间的认定，在购房的一系列过程中到底哪一个步骤才算是“购房”时间点比较困扰。对此学者们有着不同的看法。例如：在婚前签订了购房合同，付了首付款，婚后才进行按揭贷款，并办理了产权证，哪一个步骤可以被认为是婚前购房的时间点呢？

第一种意见是：应以房屋产权证颁发的时间为准，理由是按照民法物权原理和我国房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序，只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。
   第二种意见是：应以支付房屋首付款而非以房屋产权证的取得作为依据。认为以产权证取得的时间作为房屋所有权的取得时间，其理论基础源于物权法中关于不动产登记效力的规定。

判断是否属于婚前“按揭”房的关键在于“按揭”房财产权的取得时间是在婚前或婚后。鉴于房屋在法律上属于不动产的范畴，根据我国关于物权的登记公示效力，购房人真正取得所购房屋所有权的时间为办理完房屋的过户手续，取得房产证之日。因此，本人认为购房的时间点应以获得房屋产权证的时间为准。

三、现行《婚姻法》及相关司法解释对于夫妻财产的相关规定

首先，我国《婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：一、工资、奖金；二、生产、经营的收益；三、知识产权的收益；四、继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；五、其他应当归共同所有的财产。”第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：一、一方的婚前财产；二、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；三、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；四、一方专用的生活用品；五、其他应当归一方的财产。”

《婚姻法》明确了夫妻个人财产的范围，即凡属于夫妻一方个人所有的财产，一般来说应由其本人管理、支配和处理，在离婚时归其个人所有，不再进行分割。现行《婚姻法》及相关司法解释，明确了一方的婚前个人财产归其本人所有，否定了以往因婚姻关系存续到法定时间转化为共同财产的规定，有利于保护一方婚前的个人财产，维护“一物一权”的基本原则。

四、按揭房增值收益的判处

新《婚姻法》明确了夫妻的共同财产和个人财产的范围,但新法对一方婚前财产在婚姻关系存在期间的增值收益，当另一方对此收益亦有贡献时，是否享有收益共享权尚没有明确规定。

对婚前一方房屋增值收益的归属，只有最高人民法院在1993年11月3日《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中涉及，其第12条规定：婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。现行《婚姻法》不再承认夫或妻一方的财产可因法定时间的经历而自动转化为夫妻共同财产，该条司法解释处理的情形是在一方婚前财产转化为共同财产之前，此时任何一方对财产拥有的权利状态并不违背新《婚姻法》的规定。该司法解释认为，一方对另一方婚前所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建行为时，对于增值部分依法享有所有权。

现今生活中“按揭”已成为百姓购房的主要形式.夫妻关系存续期间,一方参与另一方婚前所购房屋贷款的偿还并不鲜见。对于此类情况下一方是否有权分享另一方就共同还款房屋的增值部分的分享权？

本人认为：此种情况下一方应当有权分享另一方婚前按揭所购房屋的增值收益部分。因为，不论是对房屋进行修缮、装修、扩建还是偿还贷款，都是基于保持房屋的所有权并扩大其交换价值的目的，共同经营管理此房屋。为获得购房贷款，购房人将自己的房屋抵押给银行作为按期还款的担保。那么如果购房人由于自己的原因无法按期偿还贷款或者不偿还贷款达到约定数额，银行有权基于抵押权就该房屋进行折价、变卖、拍卖而优先受偿。婚后一方参与承担了另一方婚前按揭房的还款义务，对于维持房屋的所有权现状具有积极意义，降低了因还贷不力就该房屋被银行行使抵押权的风险。这类案件在处理时除判决拥有房屋的一方按照婚姻关系存续期间所付按揭款一半的金额给付另一方之外，还应判决给付一定的房屋增值补偿款。在审判实践中，可以通过确定房屋增值率（即房屋现价除以房屋购买价）来计算夫妻共同偿还贷款部份的增值额，再以此确定增值补偿款的具体金额。当然，在关于增值补偿款的具体金额上，并没有绝对正确的计算方法，也很难有绝对精确和公平的数据，公平和合理都是相对的。计算出来的房屋增值率及共有部份增值额都只是确定增值补偿款的一个参考，至于是按照共有部份增值额50%或其他比例来确定补偿金额，可根据案件具体情况酌情商定。

五、离婚诉讼中存在的几种婚前按揭房纠纷

（一）一方婚前按揭贷款购房且已办理产权证，婚后用夫妻共同财产偿还贷款的房屋

对于一方婚前以个人名义购置房屋并取得产权证，实际上此方已经取得了对该房屋的所有权，房屋的所有权是归一方所有，因按揭行为而与银行产生的债权债务关系，与房产所有权的归属没有直接必然的关系。该情形根据《婚姻法》第18条和《婚姻法解释(一)》第19条的相关规定：夫妻一方婚前订立房屋买卖合同与贷款合同，领受房屋且产权证办理在该方名下的，无疑应当属于一方婚前个人财产；除夫妻双方另有约定外，夫妻一方的婚前个人财产依现行《婚姻法》之规定，也已不因夫妻婚姻关系延续而转化为夫妻共同财产。同理，对银行所欠的债务，亦因视为是一种个人债务。对于在婚后还贷的情况，相应也应视为是对购房一方的个人债务所进行的返还。因此，如果离婚时相对方因婚后共同进行了还贷而要求对此房产分割时，取得房屋所有权的一方则应将在夫妻存续期间用共同财产对银行贷款所偿还的数额的一半返还于对方。

（二）一方婚前按揭购房，婚后由其本人还贷的房屋

夫妻一方婚前贷款购买，婚后由其本人还贷的房屋，依照我国新婚姻法的规定，其法律性质应当属于夫妻一方的个人财产，如果双方没有特别约定原则上离婚时另一方无权分割。但这里有一个问题，就是婚后本人还贷的资金来源是什么，双方对此是否作出约定。按照婚姻法的有关规定，除双方另有约定或法律另有规定的情况外，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、生产经营收益、继承或受赠财均归夫妻共同所有。也就是说，如果夫妻双方对各自婚后所得没有过另行约定，那么除了新婚姻法18条规定的明确归夫妻一方个人所有的外，其他的婚后所得都是夫妻共同财产。如果购房的一方不是用其个人财产去还贷款，则依法应认为是以夫妻双方共同财产进行还贷。因此，离婚时处理该房屋可以有两办法：一是将婚后偿还的贷款金额视若夫妻共同财产应得份额，由取得房屋产权的一方向对方返还共同还贷金额的一半；二是如果还贷金额已超过购房价格一半以上的，可以考虑把房屋作为夫妻共同财产进行分割。不过分割前还应先扣除购房一方婚前已支付的房款金额，因为这部份是属于其婚前个人财产利益。

（三）婚前共同出资首付购房，婚后共同偿还贷款的房屋

随着现代社会的发展，买好新房再成家，已成了时下都市年青人追求的一种生活方式。以按揭的形式购买房屋也已经成为一种普遍的现象。恋爱后期，双方可能共同出资购房以备结婚之用。这其中又可存在以下两类情况：

1、共同出资以双方名义订立房屋买卖合同，产权证登记在双方名下，房屋属于夫妻共同财产这点应该毫无争议。

2、难题的是：双方共同出资，但以一方名义订立买卖合同和贷款合同，且产权证登记在该方名下的房屋如何进行分割。本人认为：出资但未登记为产权人的一方应当证实自己的出资行为及出资目的旨在购买房屋，而非借贷或赠与对方。如举证不力，除非对方认可，否则很难证实房屋属于共同财产，出资人也只能分得婚后共同偿还贷款部分一半的金额。

（四）一方婚前按揭购房，婚后取得产权证且共同还贷的房屋

案例：张先生2002年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款，银行月供款为3000元。2003年5月张先生取得了房产证，2003年4月张先生与王女士结婚，并共同交纳月供款。2006年4月俩人离婚。此时房产市场价值为100万元，贷款余额为 46万元。问：该房产应如何分割？

对于此类情况下，有关房产是属于一方婚前个人财产还是夫妻共同财产以及如何处理，讨论中有三种意见：

第一种意见（上海法院）认为：该房产属一方的婚前个人财产。因为该房产是婚前一方个人购买，在订立房屋买卖合同时就旨在取得房屋的所有权，之后也将承担与房屋相关的一切权利与义务，房屋产权亦登记在其名下，故此情况下该购房人应享有房屋产权。婚后夫妻双方共同还款行为不应改变房屋所有权的性质，而婚后共同还贷的部分应视为用共同财产来偿还的债务。即非购房一方有权要求购房一方偿还婚后共同还贷部分的一半。且增值部分也为购房方婚前个人财产。因为增值部分也是依附于婚前所购房屋产生的，由此引起的价值增值及亏损也应归属于该房屋产权人。

第二种意见（广东省法院）认为：该房产属一方婚前的个人财产，但结婚后偿还的按揭款及房屋增值部分，属夫妻共同财产，予以分割。在离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理的补偿。补偿数额可以协商，协商不成的可以参照该房屋的市场价值，按另一方的出资比例计算一方应支付给另一方的补偿数额。

第三种意见（江苏省法院）认为：该房产属夫妻共同财产，因为该房产虽为一方婚前签订合同购买，但只是支付了首付款，而能够证明不动产所有权的产权登记则是形成于双方结婚之后，无论产权是登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。所以首付款应视为双方需共同清偿的债务，对于一方婚前已支付的首期房款，另一方应当返还一半的金额；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。

对于上述三种意见本人较为支持第三种意见。对于该种情况下房屋的处理可将整个的购房过程中（时间）大概可分为1签订购房合同——2支付首付款——3办理按揭贷款及保险——4开始偿还贷款——5颁发房屋产权证等五大步骤，每一步骤假定为20%的比例,然后按婚前/婚后所完成步骤占整个购房流程中的比重来判定或处理此类房产的分割。

那么将离婚称为事件②定于颁发产权证之后，那么事件①结婚可以发生在产权证发放之前的任何一个阶段（如图）

事件①结婚

②离婚

例:                ①               ①                 ①               ①        ②

(时间)   签订             交付             办理按           开始偿还        颁发房

       购房合同          首期款         揭手续及保险        按揭贷款        屋产权证

从上图可知，婚前购房，婚后颁发产权证还可细分为以下四种情况（见表）：

①结婚 ②离婚

总而言之，房屋在法律上属于不动产的范畴，根据我国物权的登记公示效力，真正取得所购房屋所有权的时间为取得房产证之日。一方婚前按揭，婚后取得产权且共同还贷的情况下，该房屋应属于夫妻共同财产。一方婚前按揭婚后双方共同还贷的情况下，一方应当有权分享房屋增值部份的收益，其增值补偿款＝以夫妻共同财产偿还银行按揭款的数额×房产增值率 ×50%。